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第55章 投资期限长

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3投资期限长

由于税费成本高,房价要上涨20%以上才能达到盈亏平衡,

在高税费成本之下,唯有低频交易,长期持有才是最明智的选择,如果不打算持有房产,10年以上就不要进行房地产投资,

4融资能力强

房地产之所以能够按揭贷款,是因为其具有独特的资产属性和市场价值。通常情况下,普通住宅可以获得房产评估金额的 70%至 80%作为贷款额度,而还款期限则普遍设定在 20 至 30 年之间。这种融资方式相较于其他投资工具如股票、公司、债券或基金等来说,具备明显的优势。

通过合理利用房地产的特有优势,投资者有机会提升投资回报率。然而,我们也要认识到,房地产交易流程相对较为繁琐且复杂。整个投资过程涵盖多个环节,包括购房、租赁以及最终的销售等阶段。要想顺利完成这些任务,往往需要借助他人的帮助与协作。

无论是购房还是售房的操作步骤,通常都需要耗费数月之久。在此期间,投资者需要投入大量精力来处理各种相关事务,并与各个方面协调沟通以确保交易的顺利推进。因此,对于个人投资者而言,单独应对如此繁杂的工作可能会面临一定挑战,但若能善用资源并寻求专业人士的支持,则可更好地把握房地产投资带来的机遇。

如果嫌直接投资房地产比较麻烦的人群,就不要直接投资房地产可以选择投资REIts,

在进行房地产投资之前,风险应当是我们首先考虑的,当我们了解清楚风险以后,我们才能有效去防范和化解风险,

房地产投资的税费成本太高了,一旦举措失误,我们将陷入进退两难的境地,

股票买错了,卖掉就可以,税费可以忽略不计,但是房子却不行,买了以后就卖掉,往往意味着亏损20%左右。

投资房产的主要风险

1市场风险;市场风险是最常见的,风险是指房价因周期性涨跌带来的风险,比如次贷危机发生后,美国房价下跌了50%左右,化解市场风险最有效的途径就是好价格买进至于什么价格是好价格,后面会提到,

2政策风险;政策为了抑制房产泡沫采取限购、限卖、限贷、增加土地供给等政策导致房价下跌的风险,

比如2017年政府加强对房地产市场的调控到9月份为止,北京的实际成交价已经比2017年初下跌20%左右。

化解政策风险最小需要的途径是好价格,

3社会风险;社会风险通常指的是大型社会实践活动可能引发的房价下跌风险。这些社会风险主要包括政治运动、暴乱、战争等等。以 1967 年 5 月 6 日至 10 月期间香港爆发的“六七暴动”为例,这场动乱导致英国资本大规模撤出香港,香港房地产市场价格急剧下跌,许多人遭受巨大经济损失。

然而,就在那个时候,李嘉诚看准时机,大胆地进行了大规模抄底买入。这次果断行动让他获益颇丰,并最终使他成为了香港的首富。这个例子充分展示了在面对社会风险和经济动荡时,敏锐的洞察力和果敢的决策能力可以创造巨额财富。同时,这也提醒我们要对各种潜在的社会风险保持警觉,并灵活应对变化的局势。只有这样,才能在复杂多变的社会环境中立于不败之地。

化解社会风险的有效途径,就是选择社会稳定性比较好的地区进行投资,

4变现风险;变现风险是指以市场价卖不掉房地产的风险,房地产的金额较大,交易流程也比较复杂,一般房地产从开始出售到交易完成需要1~6个月的时间,如果在楼市下行的时候可能要比市场价低20%以上才能卖掉,

比如2018年,北京很多地区域的房子要比市场价低20%左右才能卖掉,由于房地产的特点彻底化解变现风险较难,可以制定一些投资标准,在买房的时候就降低变现风险,能有效降低病变风险的方式是选择好房子,至于什么是好房子,我们后面会提到,

5利率风险;因利率大幅提高导致房价下跌的风险,央行可能会根据内外部经济形势的变化而大幅提高利率,利率大幅提高,至少会从三个方面影响房价。一是利率提高,房地产的内在价值变小,房价会下跌,二是利率提高,买房的成本提高,需求会减少,房价会下跌,三是每月按揭贷款还款额会大幅提高,很多人可能会因此断供房价会下跌,

比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%,

化解利率风险,最有效的途径是好价格,

6汇率风险;汇率风险指在持有房地产期间,因房地产所在国货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险,房地产投资一般至少需要持有10年以上,在这期间房地产所在国的货币汇率可能会出现大幅贬值,

导致虽然房价没有下跌,但是实际投资却出现亏损的可能,比如俄罗斯2013年的房价均为每平方五卢布,2013年一美元能换30卢布,2013年俄罗斯的房屋均价为每平方1883美元,

2017年俄罗斯的房屋均价还是每平方55,000卢布,但是一美元能兑换60卢布,2017年俄罗斯的房屋均价为每平方916美元,如果有人在2013年投资了俄罗斯的房产,以美元计价,实际亏损高达50%左右,

化解汇率风险有效的方式是选择货币发行,有严格法律约束的国家,

7自然风险;因为地震,洪水,海啸,台风,火灾等自然灾害导致房地产严重损坏的风险,

化简的方式是避免在以上自然灾害高发地区投资房地产,比如东京发生过大地震,在东京投资房地产还是需要谨慎一些的,如果必须要买就必须购买相关的保险,

房地产投资的主要收益来源

1租金收入;租金收益是确定性很强的收益,我们通过房子实现财务自由,主要靠的就是租金收益,只有净租金收益率比较高的房地产才值得我们投资,

净租金收入小于零的房产为耗钱资产,没有投资价值,只有投机价值,真正的房产投资者是非常重视租金收益的,房产投资者的买卖决策主要是基于租,金收益情况作出的。

2资本利得;资本利得通常指的是房屋价格上涨所带来的增值收益。这种回报率可能相对较高,但同时也伴随着极大的不确定性。在投资房产时,我们应当将资本利得视为租金收益之外的一种额外回报,如果能够得到那自然是再好不过,但即使没有也无需过于在意。

当我们决定是否要购买一套房子时,不应过分关注未来的差价收益。只有在不考虑差价收益的情况下,这套房子仍然具备投资价值,才算是真正具有投资意义的资产。

当前,中国的大多数房地产投资者都希望通过获取资本利得来盈利,他们通常被称为“炒房者”。虽然炒房可能在短期内带来较大的收益,但从长远来看却蕴含着巨大的风险。而且,靠炒房并不能实现财务自由。相比之下,我们更应该专注于房地产投资,而非成为一名炒房者。

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